måndag 6 maj 2013

Investera i fastigheter


Tänk dig att äga runt 10 hyreshus med 4-8 lägenheter i varje hus, i bra områden nära till skolor, arbetsgivare, affärer och parker. Om du dessutom har köpt fastigheterna till ett reapris och höjt värdet på dem genom enkla renoveringar så har du också ett bra kassaflöde varje månad. Detta är mitt långsiktiga mål, att köpa hyreshus som betalas av mina hyresgäster och samtidigt ger mig extra pengar över efter alla utgifter.

Det finns mycket man måste tänka på när det gäller att investera i fastigheter, olika länder har olika regler, skatter och avgifter. Dessutom behöver man ta hand om både fastigheterna och hyresgästerna för att behålla värdet på fastigheten och ha nöjda hyresgäster. Det är oftast mer utgifter än vad man tänker på och det är viktigt att ha en buffert ifall någonting händer, så som vattenläckor, om taket behövs bytas ut etc.

Det är oftast ingenting man kan göra ensam, utan man behöver ett bra team med en fastighetskötare, advokat, revisor, mäklare osv. Jag har den senaste tiden läst det mesta jag har kommit över i detta ämne och känner nu att jag har hyfsad koll på det mesta, nu gäller det bara att komma igång. Det enda som saknas nu är kapitalet.

Det finns ett par trick som jag använder mig av när jag gör en första bedömning av en fastighet. Det första är 2% regeln. Den innebär att den totala nettomånadsinkomsten ska vara 2% av fastighetens totala värde. Om det är över 2% så har du en riktigt bra avkastning. Denna regeln hjälper mig att snabbt bedöma mitt max-pris. Det andra tricket är att utgifterna kommer att vara 50% av dina inkomster (innan kostnad för eventuell amortering+ränta), vilket är bra att veta för att bedöma hur stort kassaflödet blir.

Sen har jag mer komplexa sätt att räkna ut i detaljer. Ovanstående är ett bra sätt att gallra ut dåliga investeringar.

Under ett par månaders tid har jag gjort analyser i Sverige, Spanien, Storbritannien och Tyskland och kan konstatera att priserna är väldigt höga överallt. Spanien har dessutom en stämpelskatt på 10% vid köp. Det ser ut som att jag får hålla i pengarna tills vi har en ny bostadskrasch. Jag har sneglat lite på USA där det finns mycket bättre möjligheter, dock känner jag att jag vill bo i närheten. Därför ligger Sverige, Spanien och möjligtvis Storbritannien högst på listan, där jag har bra kontakter, familj och vänner. 

Jag tror det gäller att lägga "skambud" överallt och vänta tills någon nappar.

3 kommentarer:

  1. Hej, uppskattar hemsidan!
    Jag och en vän har investerat i 5 olika fastigheter i USA, men då mest fix n flips med väldigt bra avkastning. Har tittat på en del företag i Sverige som investerar i USA, men de erbjuder inte lika hög avkastning samt att de inte har så gott rykte, iallafall av det man läser på nätet.

    Gör min marknadsanalys och får mycket hjälp av en fastighetsägare/fastighetsförvaltare i USA som köper, renoverar och stabiliserar fastigheter för att sedan sälja dem vidare. Har funderat på att göra det själv men känns väldigt mycket mer säkert med hans expertkunskap och erfarenhet.

    Efter ett möte med svenska investeringsgruppen, mest för att rådfråga dem om investeringar och samarbetet med vår amerikanske vän, slutade faktiskt med att sv investeringsgruppen investerade med oss, eller med vår amerikanska partner då de tyckte att den fastigheten vi funderade på att investera i såg så bra ut.


    Nu känns det väldigt mycket tryggare att investera i denna nu när man också kan rygga några svenska experter.


    Vi har pratat om med vår amerikanska partner att göra om det vi gjorde med sv investeringsgruppen, alltså att presentera våra projekt för nya investerare. Har som sagt inte jätte mycket erfarenhet själv i investeringar och vet inte vilken strategi eller vad nästa steg skulle kunna vara för att marknadsföra denna ide. Du verkar ha riktigt bra koll vad man har läst på hemsidan så undrar om du har några tips?
    Har du investerat i USA ännu?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Magnus, kul att du har hittat hit!

      Jag har inte investerat i några fastigheter alls än utan satsar mer på börsen för tillfället.

      En långsiktig plan är att köpa hyresfastigheter till ett lågt pris. Jag har gett upp Spanien som har alldeles för höga priser, avgifter och skatter. Enda stället jag kan se köpvärt just nu är Florida i USA. Är det någonstans där ni har investerat?

      Är det mer flipping ni fokuserar på eller har ni köpt rentals också?

      Radera
  2. I loved your blog post.Really thank you! Will read on... Investera i Fastigheter

    SvaraRadera