Tänk dig att äga runt 10 hyreshus med 4-8 lägenheter i varje hus, i bra områden nära till skolor, arbetsgivare, affärer och parker. Om du dessutom har köpt fastigheterna till ett reapris och höjt värdet på dem genom enkla renoveringar så har du också ett bra kassaflöde varje månad. Detta är mitt långsiktiga mål, att köpa hyreshus som betalas av mina hyresgäster och samtidigt ger mig extra pengar över efter alla utgifter.
Det finns mycket man måste tänka på när det gäller att investera i fastigheter, olika länder har olika regler, skatter och avgifter. Dessutom behöver man ta hand om både fastigheterna och hyresgästerna för att behålla värdet på fastigheten och ha nöjda hyresgäster. Det är oftast mer utgifter än vad man tänker på och det är viktigt att ha en buffert ifall någonting händer, så som vattenläckor, om taket behövs bytas ut etc.
Det är oftast ingenting man kan göra ensam, utan man behöver ett bra team med en fastighetskötare, advokat, revisor, mäklare osv. Jag har den senaste tiden läst det mesta jag har kommit över i detta ämne och känner nu att jag har hyfsad koll på det mesta, nu gäller det bara att komma igång. Det enda som saknas nu är kapitalet.
Det finns ett par trick som jag använder mig av när jag gör en första bedömning av en fastighet. Det första är 2% regeln. Den innebär att den totala nettomånadsinkomsten ska vara 2% av fastighetens totala värde. Om det är över 2% så har du en riktigt bra avkastning. Denna regeln hjälper mig att snabbt bedöma mitt max-pris. Det andra tricket är att utgifterna kommer att vara 50% av dina inkomster (innan kostnad för eventuell amortering+ränta), vilket är bra att veta för att bedöma hur stort kassaflödet blir.
Sen har jag mer komplexa sätt att räkna ut i detaljer. Ovanstående är ett bra sätt att gallra ut dåliga investeringar.
Under ett par månaders tid har jag gjort analyser i Sverige, Spanien, Storbritannien och Tyskland och kan konstatera att priserna är väldigt höga överallt. Spanien har dessutom en stämpelskatt på 10% vid köp. Det ser ut som att jag får hålla i pengarna tills vi har en ny bostadskrasch. Jag har sneglat lite på USA där det finns mycket bättre möjligheter, dock känner jag att jag vill bo i närheten. Därför ligger Sverige, Spanien och möjligtvis Storbritannien högst på listan, där jag har bra kontakter, familj och vänner.
Jag tror det gäller att lägga "skambud" överallt och vänta tills någon nappar.